До половины новых квартир продается в почти готовых домах
В некоторых городах-миллионниках больше половины квартир на первичном рынке — в уже сданных или почти достроенных домах. Стоит ли покупателям надеяться на снижение цен из-за роста нераспроданных площадей, разбираемся с экспертами.
Олеся Курпяева/РГ
На рынке недвижимости городов-миллионников (плюс учитывалась Тюмень как город с крупными объемами строительства) экспонируется более 100 тысяч квартир, расположенных в уже сданных в эксплуатацию новостройках и домах, сдающихся до конца 2025 года, подсчитал Аналитический центр «Движение.ру». Это треть от всего объема находящегося в продаже нового жилья. В некоторых городах доля нового готового или почти готового жилья составляет больше половины предложения. В условиях сокращения продаж при продолжающемся наращивании строительства в мегаполисах пустующие площади в сданных новостройках будут только расти, считают эксперты.
Лидером с большим отрывом по доле квартир в уже сданных девелоперами домах (более 37%) стал Омск. Более 15% в рыночной экспозиции готовое жилье занимает в Краснодаре, Новосибирске и Красноярске. Меньше всего (менее 5%) — в Нижнем Новгороде, Волгограде, Самаре и Ростове-на-Дону. Существенную долю в предложении девелоперов занимает жилье в домах, которые вот-вот должны быть введены в эксплуатацию (до конца 2025 года). Такие квартиры занимают четверть и более всей экспозиции в Самаре, Краснодаре, Волгограде и Тюмени. Самая небольшая доля жилья с вводом в 2025 году — в Нижнем Новгороде (менее 10%). В целом доля жилья от застройщиков в построенных или почти построенных домах превышает 50% в Самаре, Краснодаре и Омске. В среднем же по рынку городов-миллионников эта доля достигает трети, отмечают аналитики.
По последним данным ДОМ.РФ (на июль нынешнего года), в новостройках, еще не введенных в эксплуатацию, продано 32% квартир, не продано 46%, не открыты продажи 22%. Год назад соотношение было 36%, 45% и 19% соответственно. То есть застройщики стали менее охотно выводить жилье в продажу — по-видимому, чтобы ограничить предложение и поддержать цены. Для сравнения, в июле 2021 года, когда активно действовала общая льготная ипотека, в новостройках было продано 46% квартир — на 14 процентных пунктов больше.
Девелоперы могут делать скидки, чтобы продать последние квартиры и выйти из проекта
Рынок новостроек перестал успевать за самим собой, говорит гендиректор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков. Девелоперы продолжают вводить объекты, но квартиры в сданных домах накапливаются. Рынок перегрет, а покупательская активность не поспевает за темпами ввода. В крупных городах ситуация особенно заметна, отмечает он. В Москве и Подмосковье объём нераспроданных квартир в готовых домах вырос почти вдвое — с 3-4% до 6%, общее количество таких лотов приближается к 7,8-8,2 тыс., а их совокупная стоимость — около 200 млрд рублей. Девелоперам приходится нести расходы на обслуживание этих объектов (охрана, коммунальные платежи, содержание территории). Проекты теряют инвестиционную привлекательность, падает ликвидность, снижается рентабельность.
«Снижение доли распроданных квартир к моменту сдачи до 70% бьёт по финансовой устойчивости. При такой структуре продаж уже невозможно своевременно погашать кредиты: деньги заморожены, квартиры не приносят дохода. Это приводит к заморозке новых очередей, отсрочкам запусков и снижению объёмов строительства», — говорит он.
Риелторы в Санкт-Петербурге, напротив, не видят существенного повышения предложения. «В качественных проектах остаются единичные лоты — 5, 6, максимум 50 квартир на дом. Такие дома почти распроданы и скоро полностью уйдут с рынка», — говорит руководитель агентства недвижимости «УваровДом» Дмитрий Уваров. С июля спрос оживился, добавляет он. Если еще недавно застройщики повышали цены на 1-1,5% в месяц, то с сентября прибавка составила уже 2-3%. Это может быть как сезонный фактор, так и реакция на снижение ключевой ставки: у покупателей появилась уверенность, и девелоперы начали поднимать цены, подстёгивая спрос. Избыток предложения возможен лишь в слабых локациях и проектах без перспектив (без удобного транспорта, благоустройства и внятной архитектуры).
Петербург не столкнулся с затовариванием, подтверждает эксперт по недвижимости, руководитель агентства недвижимости Георгий Патанин. Большая часть нераспроданных квартир сосредоточена в проектах с неудачной локацией или устаревшей концепцией. «Рынок по-прежнему держится на льготной ипотеке, — говорит Патанин. — Без неё существенная часть покупателей перейдёт на вторичку — не из-за предпочтений, а из-за невозможности платить за новостройку с большой рассрочкой. Вторичный рынок подрастёт в цене, сократит разницу с первичкой и на время перехватит интерес. Но как только семейные программы расширят, или ставка вернётся в диапазон около 10%, покупатель снова вернётся в новостройки».
Квартиры в уже введенных домах оттягивают потенциальных покупателей и с рынка квартир на стадии строительства, и с вторичного рынка. «Покупатели всё чаще делают выбор в пользу уже сданных новостроек, — говорит Летенков. — В начале 2025 года доля таких сделок приблизилась к 20%. Аргументы понятны: дом построен, можно сразу заезжать. Плюс — заметная разница в цене. В ряде городов такие квартиры обходятся на 15-20% дешевле аналогичных объектов на стадии стройки. Это создаёт прямую конкуренцию вторичке, особенно в старом фонде без ремонта и инфраструктуры».
Для покупателя по-прежнему важен баланс между локацией, ценой и условиями, уверен Уваров. Если ориентироваться только на площадь, то вторичка часто выигрывает. Но при «Семейной ипотеке» новостройка может оказаться выгоднее. А это и больше метров, свежий ремонт, новый дом, детский сад во дворе и соседская среда, близкая по духу, перечисляет эксперт.
Продажа квартир от застройщика в сданных домах в течение последующих нескольких лет будет нормой, считает эксперт-советник по инвестициям в недвижимость юга Евгений Ткачев. В ситуации затоваренности рынка покупатели в большинстве городов миллионников могут рассчитывать на скидки в проектах, близких к сдаче, дисконт может достигать до 25% от прайсовой цены. Прежде всего цены будут снижать наиболее закредитованные девелоперы — им невыгодно содержать большой товарный остаток нераспроданного жилья. Сейчас в некоторых проектах в Краснодаре и Ростове-на-Дону нецелесообразно покупать квартиру на старте продаж, так как стоимость проектов, уже находящихся в стройке, либо такая же, либо ниже, говорит Ткачев. Представители застройщиков отмечают, что единственным фактором, влияющим на объем продаж, сейчас является цена. Так как маркетинговые инструменты на рынке почти одинаковые во всех больших проектах.
Цены пока не падают, хотя рынок вошёл в зону давления, говорит Летенков. Рост остаётся в пределах 1-2%, но это инерция. При сохранении профицита аналитики ожидают снижение на 7-10% к 2026 году. Первые под ударом — проекты в перегретых локациях, без транспорта, школ и магазинов. «Рынок вступает в фазу, где стройка и спрос идут вразнобой. Избыток готовых квартир превращается из частной проблемы в системный риск», — считает Летенков.
Ждать снижения цен в таких условиях не стоит, говорит Уваров: те, кто действительно планировал покупку, сегодня возвращаются на рынок. Особенно это видно в чатах агентов — обсуждаются сделки, фиксируется рост интереса. В таких условиях откладывание решения может привести к банальному удорожанию, считает он.
Надежда на обвальное падение цен не оправдывается, говорит Патанин. Даже при минимальном росте квадратный метр продолжает дорожать. За редким исключением — когда девелопер продаёт последние квартиры по сниженной цене, чтобы выйти из проекта — рынок сохраняет восходящий тренд. Особенно в столицах, где спрос остаётся стабильным. «Если общая ситуация в стране станет спокойнее, вырастет миграция из регионов в Москву и Петербург. Люди снова начнут планировать жизнь на годы вперёд. Это подтолкнёт спрос, особенно в сегменте стандартного и комфорт-класса. В регионах, напротив, возможна стагнация: цены замрут, инфляция будет постепенно съедать стоимость объектов. Но эксклюзивные дома — даже в Казани или Екатеринбурге — вырастут в цене, если проект действительно интересный. Поэтому говорить о затоваривании в масштабах страны пока рано», — считает Патанин.
