Снижение ключевой ставки до 17% способно придать импульс рынку недвижимости
Снижение ключевой ставки до 17% влияет на рынок недвижимости с нескольких сторон. Во-первых, становится доступнее ипотека, во-вторых, дешевеют кредиты для застройщиков, в-третьих, рынок очень надеется на приток средств с банковских вкладов. Наконец, снижаются затраты из госбюджета на субсидирование льготных кредитов. Однако пока ставка еще не столь низкая, чтобы влияние было очень существенным.
Даже такое аккуратное смягчение денежно-кредитных условий — позитивный сигнал для рынков жилья и ипотеки, отмечает пресс-служба ДОМ.РФ. Предыдущие раунды снижения уже положительно сказались на стоимости проектного финансирования и выдаче жилищных кредитов. Так, в июле средневзвешенная ставка по проектному финансированию после непрерывного роста в предыдущие 12 месяцев перешла к снижению, уменьшившись на 0,2 процентных пункта за июль — до 10,5%. Ипотечное кредитование по рыночным программам в августе несколько оживилось: выдано 26 тыс. кредитов (на 8% больше, чем в июле) на 63 млрд руб. (рост на 12%).
Снижение ключевой ставки до 17% даст новый импульс рынку недвижимости.
Это долгожданное решение ЦБ сделает ипотеку дешевле, а ежемесячные платежи — ниже, что неизбежно подстегнет спрос на жилье, считает Гульсина Шакова, начальник отдела ипотечного кредитования ГК ТОЧНО. «Несмотря на то, что ставка остается на высоком уровне, это станет позитивным сигналом для рынка, — говорит Анна Терехова, директор по продажам девелоперской компании «Мармакс». — В тренде до конца года такое смягчение можно считать благоприятным показателем. Покупатели, которые ранее не подходили под льготные программы, получат дополнительную мотивацию к покупке именно сейчас, когда на рынке сформировано достаточное предложение квартир».
Даже если бы ЦБ снизил ключевую ставку до 16%, ипотека все равно осталась бы малодоступной для большинства потенциальных покупателей недвижимости, отмечает директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский. Ипотечные платежи продолжат проигрывать плате за аренду жилья. Так, при покупке квартиры в крупном городе России за 5 млн руб. с первым взносом в 20% и ипотекой на 25 лет под 16% годовых размер ежемесячного платежа составил бы около 54,4 тыс. рублей. При этом аренда похожей квартиры в этом же городе будет стоить 30-35 тыс. А ставка все же 17%, а не 16%, и ипотечные ставки, как правило, на несколько процентов выше ключевой. Так что потенциальным покупателям пока финансово проще оставаться в арендованной квартире.
Низких ипотечных ставок пока ожидать не стоит, считает президент СРО Региональная ассоциация оценщиков, профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков. Снижение ставки ЦБ на один процентный пункт в краткосрочной перспективе не окажет радикального влияния на изменение рыночных ипотечных ставок, тем более на стоимость уже построенных объектов и доступность недвижимости для населения.
«Однако поступательное снижение ставки — уже стабильная позитивная тенденция, результаты которой в полной мере мы сможем ощутить в 2026-2027 годах (при сохранении текущей динамики, разумеется)», — говорит он. Если нет острой необходимости в приобретении недвижимости или речь идет об инвестиционных объектах, целесообразно оставаться в выжидательной позиции, считает Кулаков. Сделки с привлечением ипотеки можно совершать тогда, когда ключевая ставка будет не выше 12-13%. Пока, несмотря на снижение ключевой ставки и вслед за ней — банковских предложений по вкладам, экономически целесообразнее разместить накопления на депозите до лучших времен.
Однако рынок недвижимости сейчас чутко реагирует даже на минимальные изменения, говорит Чернокульский. После снижения ключевой ставки в конце июля число обращений от покупателей выросло на 10-15% по сравнению с месяцем ранее. Если ипотека станет еще немного дешевле, это создаст дополнительный спрос на недвижимость. «Эту волну рынок, скорее всего, сможет поглотить без особых последствий — предложений на вторичном рынке много», — говорит он.
Но ставка ЦБ влияет на рынок недвижимости и с другой стороны, отмечает Чернокульский: не стоит недооценивать количество денег на депозитах. На вкладах, по данным ЦБ на 1 августа, лежит 57,5 трлн руб. При этом для того, чтобы скупить все нераспроданные новостройки в России (54,6 млн кв м, по данным ДОМ.РФ), достаточно около 10,9 трлн руб.
«Разумеется, не все держатели вкладов отправятся покупать квартиры, как только ставки по депозитам пойдут вниз. Да и это невозможно — у всех вкладов есть свои сроки. Однако снижение доходности по вкладам приведет к постепенному оттоку средств из этого сектора. Россияне привыкли доверять классическим форматам инвестиций, и часть накоплений, вероятно, переложат «в кирпич и бетон». Думаю, в результате повышения спроса мы увидим существенный рост цен», — считает он.
Девелоперы, производители и поставщики товаров длительного пользования ждут, что ставка снизится и россияне быстренько понесут эти 60 трлн на потребительский рынок, рассуждал на XXI Складском форуме NF Group гендиректор «INFOline Аналитика» Михаил Бурмистров. «Давайте объективно понимать — не понесут, — уверен он. — Потому что более 60% денежных средств принадлежат наиболее обеспеченным соотечественникам, у которых уже все есть — квартиры, машины, дома и так далее. Их очень сложно замотивировать что-то покупать. Вторая большая группа — те, кто копят на автомобиль, на первый взнос на ипотеку. Условно у него 2 млн руб. лежат на депозите, чтобы взять ипотеку. Ипотеку пока взять не может — соответственно, этот депозит у него тоже неприкосновенен».
Снижение ставки повышает доступность жилья, особенно это будет заметно в сегменте первичного рынка: застройщики традиционно тесно завязаны на ипотечные программы, и здесь рост спроса может быть наиболее выраженным, считает член Экспертного совета по развитию цифровой экономики при Комитете по экономической политике Госдумы Валерий Тумин. На вторичном рынке рост спроса будет более плавным: вторичка во многом конкурирует с новостройками, где действуют программы господдержки и дополнительные скидки от застройщиков. Быстрых и резких скачков цен ждать не стоит, считает он: государство последовательно выстраивает политику по сохранению баланса между доступностью жилья и устойчивостью строительной отрасли. Однако умеренный рост возможен прежде всего в наиболее востребованных локациях. «Этот рост будет контролируемым и, скорее, станет отражением восстановления нормального рыночного цикла», — считает Тумин.
С 1 сентября действуют новые инструменты регулирования: заявки заемщиков рассматриваются строже и дольше
С одной стороны, решение ЦБ делает кредитование более доступным и способным простимулировать ипотеку. С другой — с 1 сентября действуют новые инструменты регулирования: заявки заемщиков рассматриваются строже и дольше, отмечает директор по продажам девелоперской компании «Север» в Тюмени Александр Новокрещенов. В августе некоторые банки выводили на рынок краткосрочные вклады с повышенными ставками (вероятно, привлекая дополнительные средства при росте кредитования), а часть банков ужесточила условия субсидирования для застройщиков, повышая комиссионное вознаграждение. Все это создавало некоторую неопределенность, но принятое решение о снижении стало подтверждением умеренного смягчения политики, говорит он.
Дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики для девелоперов, которые сейчас ведут строительные проекты, означает снижение процентной нагрузки по существующим кредитам, а также возможность более выгодного рефинансирования, говорит директор по аренде делового квартала «Сколково Парк» Елена Малиновская. Для инвесторов, планирующих новые проекты, удешевление заемных средств повышает рентабельность строительства. Это может ускорить принятие решений о запуске новых объектов, особенно в сегментах с устойчивым спросом, таких как офисы. Снижение ставки также может повлиять на арендный рынок: девелоперы получают больше возможностей для маневра, что может замедлить рост арендных ставок, а увеличение предложения качественных площадей усилит конкуренцию среди арендодателей. Если тренд на снижение ставки сохранится, это даст дополнительный импульс для запуска новых проектов, особенно в сегментах с долгим циклом окупаемости, таких как бизнес-парки или логистические комплексы.
Регулятор закрепляет тренд на снижение ключевой ставки, и для девелопмента это особенно важно, говорит совладелец и сооснователь «Группы «Родина» Владимир Щекин. Дальнейшее снижение позволит не только поддерживать устойчивую динамику продаж, но и стимулировать запуск новых проектов.
Для девелоперов такое снижение создает дополнительные финансовые возможности, в том числе и для запуска новых площадок — банки смогут сделать проектное финансирование доступнее, отмечает гендиректор ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов. В среднесрочной перспективе это способно привести к увеличению объемов строительства жилья по всей стране. Ощутимое смягчение денежно-кредитной политики Центробанком положительно отразится и на государственных расходах, добавляет он. Сегодня основная доля продаж квартир в новостройках приходится на «Семейную ипотеку», где разница между рыночной и льготной ставкой компенсируется банкам из бюджета. Снижение ключевой ставки позволит властям сократить эти расходы.
По оценке ДОМ.РФ, ключевая ставка к концу года составит 15%. Но об устойчивом оживлении рынка ипотеки можно будет говорить, когда ставка упадет ниже 15%. По базовому сценарию ЦБ, это произойдет в середине 2026 года, отмечают аналитики ДОМ.РФ.
