Увеличились выдачи рыночной ипотеки
Выдачи ипотеки на рыночных условиях начали расти в июле после снижения ключевой ставки, отмечает ЦБ. Однако основная часть кредитов по-прежнему выдается по льготным ипотечным программам.
На фоне небольшого снижения процентных ставок, которое произошло после снижения ключевой ставки, выдачи ипотечных кредитов на рыночных условиях выросли на 26,5%. Было выдано 58,1 млрд руб. Однако доля рыночной ипотеки невелика: такие кредиты составляют лишь около 16% в общем объеме выдач кредитов на жилье, остальное — льготная ипотека (297,7 млрд руб.). Всего банки предоставили в июле 77,5 тыс. рублевых ипотек на 355,9 млрд рублей. Это больше, чем в июне 2025 года, на 12,8% и 15,2% по количеству и объему соответственно. В годовом сопоставлении объемы ипотеки остались примерно такими же, как и в июле 2024 года. Однако количество кредитов сократилось на 27,7% (это объясняется увеличением среднего размера).
В августе выдачи, по-видимому, будут сопоставимыми. За первые две недели августа, по оценке ДОМ.РФ, выдано 37 тыс. кредитов на180 млрд руб.
Выдача рыночной ипотеки подросла на фоне достаточно низкой базы и использования этого механизма при совершении альтернативных сделок, когда есть понимание возможности достаточно быстрого досрочного погашения, поясняет профессор Финуниверситета Александр Цыганов. Часть заемщиков, видя последовательное снижение ключевой ставки, рассчитывает на дальнейшее снижение и предполагает рефинансировать кредит в будущем. «Потенциальный спрос на жилье и ипотечный кредит остается высоким, — отмечает Цыганов. — И это будет еще долго, так как у многих жителей России есть потребность в улучшении жилищных условий, сохраняются миграционные потоки. Но и в регионах возник и сохраняется спрос на жилье — там, где есть работа и перспективы. Поэтому при сохранении ключевой ставки или ее небольшом снижении сформировавшиеся к осени 2025 года тенденции будут действовать до конца года. В случае же серьезного снижения ключевой ставки, позволяющей сделать ипотечную ставку около 10%, можно рассчитывать на значительный рост спроса на рыночную ипотеку в крупных городах».
Рост выдач рыночной ипотеки говорит о том, что даже при высоких ставках у части покупателей сохраняется готовность выходить на сделку, говорит аналитик финансового маркетплейса «Сравни» Алексей Лоссан. Причины могут быть разные. Кто-то не хочет откладывать покупку жилья, другие выбирают объекты, не подпадающие под условия льготных программ. Есть и те, кто видит в рыночных продуктах большую гибкость — например, возможность приобрести апартаменты или жилье в строящихся проектах.
Если ключевая ставка Банка России останется на нынешнем уровне, то быстрых темпов роста рыночной ипотеки ждать не стоит, считает эксперт. Для большинства семей платежная нагрузка по рыночным кредитам по-прежнему высока, и без ощутимого снижения ставок ипотека вне господдержки останется нишевым продуктом. Но важно понимать: спрос на жилье в крупных городах и агломерациях поддерживается сразу несколькими факторами — ростом доходов населения, низкой безработицей, развитием инфраструктуры и демографическими трендами. «Скорее всего, в ближайшие месяцы сегмент рыночной ипотеки будет развиваться точечно: банки продолжат искать способы привлечь клиентов через индивидуальные скидки, партнерские программы с застройщиками и специальные предложения для надежных заемщиков», — говорит Лоссан.
Даже если в ближайшие месяцы рыночные ставки сохранятся на текущем уровне, к концу года можно ожидать их дальнейшего снижения вслед за ключевой ставкой, прогнозирует директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. Государство уже показало готовность к плавной нормализации денежно-кредитной политики, и этот процесс будет продолжен. Таким образом, для заемщиков условия будут становиться более привлекательными, а банки получат дополнительный стимул наращивать выдачи на рыночных условиях. В перспективе, отмечает он, это приведет к тому, что сегмент рыночной ипотеки будет постепенно усиливать свою роль, дополняя программы господдержки. Такой баланс выгоден и самим заемщикам, и финансовой системе в целом, поскольку делает рынок более устойчивым и диверсифицированным.
При текущем темпе снижения ключевой ставки, по мнению руководителя направления коммерческих сервисов девелоперской компании «Мангазея» Юлии Архангельской, сегмент продолжит расти умеренными темпами. Во-первых, банки активизируют предложение для заемщиков, не подходящих под льготные программы. Во-вторых, снижение ставок делает кредиты доступнее даже без субсидий. Однако рост останется ограниченным: госпрограммы сохранят долю рынка, а банки будут осторожны из-за рисков. Если же будет стагнация ключевой ставки, это приведет к возвращению стагнации и рыночной ипотеки. «Сегмент если и будет расти, то не более чем в коридоре 5-7%, так как заемщики либо перейдут на программы субсидированных краткосрочных ипотек, рассрочек от девелоперов, либо будут откладывать покупку до психологической границы ключевой ставки в 15%», — считает Архангельская.
