Банки не стали массово ужесточать условия выдачи льготных ипотечных кредитов из-за снижения им возмещения из госбюджета. Однако в ноябре ситуация может измениться, считают эксперты.
В прошлом году банки начали вводить комиссии для застройщиков за сам факт выдачи кредита на их квартиру по льготной ипотечной программе и вообще не очень охотно выдавать льготные кредиты. Кредитные учреждения объясняли это тем, что компенсация им из госбюджета за выдачу кредитов под 2% (по «Дальневосточной» ипотеке») или под 6% (по «Семейной») слишком мала и выдача таких займов банкам невыгодна. В начале года банкам, выдавшим льготный кредит, государство доплачивало до уровня ключевой ставки плюс 2 процентных пункта по «Семейной ипотеке» или плюс 1,5 — по «Дальневосточной».
В феврале Минфин принял решение накидывать за льготную ипотеку 3 процентных пункта, а если кредит на индивидуальное жилищное строительство — 3,5 п. п. Эти условия действовали по 6 августа. Весной банковские комиссии снизились с 15-17% до 5-10% от стоимости жилья. А позже под давлением властей крупнейшие банки объявили о полной отмене комиссий. Что, впрочем, не исключало одновременного введения или подорожания других платных услуг.
До ноября банкам будут доплачивать 3 процентных пункта за выдачу кредитов на новые дома
«В апреле ЦБ выступил с инициативой запретить банкам комиссии при выдаче кредитов по программам льготной ипотеки. У многих к этому моменту комиссии были уже очень высокими — до 5-10% от стоимости квартиры, которые перечисляет банку застройщик. Логично, что большая часть этой комиссии в итоге включается в стоимость квартиры. Отмена комиссий повышает доступность покупки для людей, но снижает интерес банка к выдаче кредита, поскольку для многих льготная ипотека — откровенно убыточный продукт», — говорит руководитель Tymy.Realty Александр Перевозников. При этом ситуация постоянно меняется в сторону ужесточения правил, отмечает он. «Так, в начале августа Минфин снизил на 0,5 п.п. уровень возмещения банкам по «Семейной» и «Дальневосточной» ипотекам. Пока не могу точно сказать, как это отразится на спросе и ценах, банки только встраивают новое правило в свои программы, но вряд ли стоит ждать улучшений», — говорит эксперт.
С 7 августа «надбавка» к ключевой ставке при расчете компенсаций банкам за выдачу «Семейной» или «Дальневосточной и Арктической» ипотек составляет 2,5 п. п., по кредитам, выданным на ИЖС, — на 3 п. п. Эти условия будут действовать по 1 ноября нынешнего года.
«Компенсацию продлили, ненамного сократив ее размер, — говорит член комитета «Российской Гильдии Риэлторов» по ипотеке Ирина Киселева. — Незначительное сокращение не привело и не приведет к спаду ипотечного кредитования по программам с господдержкой. Банки не стали массово ужесточать условия выдачи льготной ипотеки, но небольшие ужесточения по «Семейной ипотеке» все-таки есть».
Сейчас, по ее словам, крупнейшие банки оставляют по «Семейной ипотеке» минимальный первый взнос в 20,1 % при условии, если объект находится на проектном финансировании банка или клиент покупает недвижимость по «Комбо-ипотеке» (получая кредит более максимально разрешенного по льготным программам, но и выплачивая за эту часть большие проценты). При оформлении «Семейной ипотеки» на ИЖС требуется первый взнос от 30%. «По «Дальневосточной и Арктической ипотеке» Альфабанк кредитует только квартиры и при условии первого взноса от 30%, ВТБ требует первый взнос от 20,1%, если объект находится на проектном финансировании банка», — приводит она примеры.
До 1 ноября, по мнению Киселевой, ничего не изменится. Но если с ноября Минфин вернется к своему базовому расчету возмещения (ключевая ставка ЦБ, увеличенная на 2 процентных пункта для «Семейной ипотеки» и на 1,5 п. п. для «Дальневосточной», минус ставка по льготной программе), то банки будут неохотно выдавать льготную ипотеку, считает эксперт.
Увеличение возмещения за работу в рамках госпрограмм впервые было внедрено в феврале на фоне рекордно высокой ключевой ставки, говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Коммерческие банки в начале года устанавливали высокие комиссии по кредитам, чтобы сохранить свою маржинальность. Однако такие действия противоречили задачам властей — при любых условиях сохранять доступную ипотеку для льготных категорий населений, в частности, для семей с детьми. «Исключительно запрет на введение комиссий был бы неэффективен, ведь в случае такого подхода банки под различными предлогами сократили бы выдачу займов до критически низких значений. Компромиссным решением стало появление компенсаций от Минфина. С тех пор ключевая ставка сократилась на три процентных пункта и, по-видимому, вновь будет снижена в сентябре. Учитывая это обстоятельство, правительство уменьшило величину возмещения, так как показатель коррелирует именно с «ключом». Так что ситуация для банков точно не ухудшилась. При этом полностью отказываться от такой меры поддержки рано, ведь ключевая ставка все еще остается заградительной», — считает Сырцов.
