Эксперт Прохоров: Новые условия «Семейной ипотеки» дадут гарантии безопасности
Изменить условия льготных ипотечных программ намерен Минфин. Нововведения вступят в силу с февраля будущего года.
Аркадий Колыбалов/РГ
Изменения коснутся «Семейной ипотеки» и «Дальневосточной и арктической» ипотечной программы. Как сообщает Минфин, меняются условия рефинансирования комбинированных кредитов по ним. Комбинированные кредиты — когда заемщик получал кредит на большую сумму, чем разрешено льготной программой (так, по «Семейной ипотеке» сумма кредита ограничена 6 и 12 млн руб. в зависимости от региона). При этом на сумму в пределах лимита начислялись льготные проценты, а на то, что сверх нее, — рыночные, более высокие.
Теперь, отмечают в Минфине, при снижении ключевой ставки и рыночных ипотечных ставок заемщики смогут снизить процент по своему кредиту. Фактически комбинированные кредиты разрешили рефинансировать. «Ранее рефинансирование рыночной части кредита рассматривалось банком как выдача нового. Так как льготный ипотечный кредит можно взять только один раз, то при рефинансировании льготная ставка пересчитывалась по рыночной стоимости», — отмечают в Минфине. Теперь же такого не будет. Размер, на который можно снизить ставку, будет определяться условиями по рыночным программам банка, при этом количество рефинансирований не ограничено (то есть можно сделать это несколько раз по мере снижения ключевой ставки).
Кроме того, Минфин продлил повышенный размер возмещения банкам, выдающим кредиты по льготным программам. В прошлом году банки начали вводить комиссии для застройщиков за сам факт выдачи кредита на их квартиру по льготной ипотечной программе и вообще не очень охотно выдавать льготные кредиты. Объясняли это тем, что компенсация им из госбюджета за выдачу дешевых кредитов слишком мала и выдача таких займов банкам невыгодна. В феврале Минфин увеличил возмещение банкам, позже компенсации были продлены до ноября (банкам стали добавлять по 2,5 п. п. сверх ключевой ставки, а по кредитам на индивидуальное жилищное строительство — по 3 п. п.).
Теперь же Минфин продлил повышенное возмещение до конца нынешнего года. «При этом, начиная со следующего года, размер возмещения по льготным программам устанавливается на едином уровне (ранее размер возмещения различался), что позволит обеспечить выдачу в необходимом объеме как по многоквартирным домам, так и по ИЖС», — отмечают в ведомстве.
Наконец, одно из самых важных изменений — вводится ограничение по оформлению одного льготного кредита на семью. С 1 февраля супруги должны обязательно выступать созаемщиками. При этом у них сохраняется возможность привлечь третьих лиц, если дохода не хватает для получения кредита по программе. «Данная мера призвана предотвратить злоупотребления, сделав систему поддержки граждан более справедливой. Это поможет поддержать те семьи, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий», — подчеркивают в ведомстве.
Имеются в виду случаи, когда семьи оформляли по два льготных кредита — один на мужа, второй на жену.
Сейчас банки не требуют, чтобы супруг был созаемщиком, его можно исключить, предоставив нотариально заверенное согласие на покупку жилья или при наличии брачного договора, поясняет Яна Глазунова, генеральный директор VSN Group. Новая редакция правил прямо направлена на то, чтобы программой могли воспользоваться исключительно семьи, которые приобретают жилье для собственных нужд, а не для инвестиций. «Сейчас некоторые семьи используют лазейку. Один супруг оформляет «Семейную ипотеку» на себя. После покупки первой квартиры второй супруг, будучи формально другим заемщиком, оформляет на себя еще одну «Семейную ипотеку». В итоге одна семья владеет двумя квартирами по льготной ставке, используя программу как инвестиционный инструмент. Новое правило «одна супружеская пара — одна ипотека» напрямую запрещает эту схему. Программа будет строго ориентирована на первоначальное приобретение жилья для семьи, а не на множественные покупки. Поправки направлены на то, чтобы вернуть программе ее изначальный социальный смысл — помощь в приобретении жилья для семьи с детьми, а не создание льготного инструмента для построения инвестиционного портфеля недвижимости», — говорит Глазунова.
Обычно супруги все же становятся созаемщиками и сейчас, отмечает Александр Перевозников, руководитель Tymy.Realty. Но эту схему можно обойти — так, при заключении брачного договора, который определяет владение купленным по льготной ипотеке объектом недвижимости одним супругом, второй тоже может претендовать на субсидированный кредит, если отвечает условиям программы.
«Необходимость в нововведении в этой части, очевидно, назрела из-за объема инвестиционной активности. Важно, что «Семейная ипотека» — это все же социальная государственная программа, которая должна в первую очередь решать задачу поддержки семей с несовершеннолетними детьми. Логично предположить, что для такой семьи одной квартиры чаще всего достаточно для решения жилищного вопроса, а возможность оформить на супруга одну ипотеку, а на супругу вторую — используется уже для инвестиционных целей».
Кроме того, по словам Перевозникова, есть планы, что нельзя будет воспользоваться программой для покупки жилья в регионе, отличном от региона проживания семьи. А также ввести ограничения, которые будут препятствовать так называемому «донорству» — оформлению ипотеки на третьих лиц. Созаемщиками по «Семейной ипотеке» смогут стать только супруги либо другие близкие родственники.
«Последнее время мы наблюдаем регулярное усложнение и ужесточение правил выдачи ипотеки по льготным госпрограммам. При этом участились случаи, когда оба супруга оформляют на себя отдельно льготную ипотеку. Делается это не с целью двойной выгоды, а как правило, в интересах третьих лиц, которые включаются в тело договора в качестве созаемщиков, — отмечает Владимир Прохоров, член Генсовета «Деловой России», член комитета по строительству, застройщик, владелец ГК «Удача». — Это исключительно мошеннические случаи. Созаемщик является реальным выгодоприобретателем. Получает квартиру на льготных условиях и либо платит исполнителям в лице семьи за услугу, либо просто обирает потерпевшую сторону. Действующее законодательство допускает подобные лазейки, чем и пользуются аферисты. Предложенная инициатива направлена на устранение пробелов в законодательстве и, в первую очередь, позволяет семьям дать дополнительные гарантии безопасности».
Последовательная работа по «закручиванию гаек» в льготных ипотечных программах ведется с начала 2024 года, говорит Светлана Опрышко, директор портала Всеостройке.рф. «Задача обсуждаемой и других мер — возврат льготной «Семейной ипотеке» ее первоначального, социального назначения. Речь идет о том, чтобы точечно помогать тем, кто реально не может решить жилищный вопрос без господдержки, а не субсидировать инвестиционные стратегии отдельных граждан».
