Почему застройщиков не слишком пугает подорожание кредитов, кого заинтересовало строительство загородных поселков и чем поможет стройке сельское хозяйство, рассказал в интервью «Российской газете» президент Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ) Антон Глушков.
Количество желающих купить новое жилье в России остается на высоком уровне. / Сергей Куксин
Как отразилось повышение ключевой ставки на первичном рынке жилья?
Антон Глушков: На сегодня одновременно и к счастью, и к сожалению более 80% ипотеки на первичном рынке — это льготный продукт. В этой связи изменения ключевой ставки не влияют на затраты населения, но отражаются на затратах бюджета. Это нивелируется в объеме обслуживания кредитов, средний срок которых — почти двадцать лет. Но в текущих затратах бюджета это огромная величина. Именно поэтому сейчас много разговоров и споров о влиянии льготной ипотеки на рост рынка и цен.
Отчасти это, наверное, правда, но то число граждан, которые берут ипотеку, — это тоже элемент доступности жилья. Доступность на первичном рынке сейчас очень высокая.
Но в последние годы доступность жилья снижалась.
Антон Глушков: Есть индекс доступности ипотеки — соотношение уровня зарплат с величиной, которая идет на обслуживание кредита. И если мы сравниваем 2022 год и 10 месяцев 2023 года, то уровень доступности у нас даже улучшился — за счет роста заработных плат. И в этом году нет такого роста цены квадратного метра, как в прошлые годы. По официальным данным, в 2023 году цены выросли на 15%. Не знаю, как это считают, но в регионах, которые я вижу, я не замечаю такого повышения на первичном рынке.
Насколько выросла себестоимость строительства из-за того, что поднялись ставки по проектному финансированию?
Антон Глушков: Подорожание кредитов для застройщиков гораздо меньше, чем изменения ключевой ставки. Когда девелопер видит в кредитном договоре цифру около 18%, это его пугает. Еще год назад было 8-9%. Если механически умножить себестоимость строительства на 18%, то становится страшно.
Но цикл жилищного строительства в среднем составляет 20 месяцев — это парабола с ускорением. В начале затраты достаточно небольшие, потом они резко возрастают и за 2-3 месяца до ввода дома начинают снижаться. То есть когда низкий объем продаж на первой стадии строительства, у тебя и затраты не очень большие. Застройщик же берет не весь кредит сразу, а частями. А в дальнейшем он начинает наполнять счет эскроу — и ставка снижается.
То есть ставка в 18% — это не так уж страшно?
Антон Глушков: При таком стабильном спросе это не страшно. При высокой наполненности счетов эскроу ставка для застройщика сейчас 3-3,6%. А если эскроу в разы перекрывает затраты, она еще ниже.
Отрицательная?
Антон Глушков: Можно сказать и так. Есть крупные девелоперы, которые часть объектов финансируют за свой счет — выгоднее взять средства, которые у тебя есть, положить на эскроу-счет и выбирать этот кредит. Полгода назад такие примеры были. По большому счету ты кредитуешь банк. Для чего это нужно застройщику? Сегодня у него есть возможность строить, завтра ему надо начать этот дом продавать. И без проектного финансирования и механизмов счета эскроу это сделать будет невозможно. Поэтому некоторые таким образом страхуются. Особенно когда лот большой — 5-6 домов. На один дом у тебя средства есть, а на пять ты все равно будешь продавать.
Девелоперы строят маркетинговую политику так, чтобы клиенты заключали договоры долевого участия по объектам на низкой стадии готовности
Какой сейчас уровень прибыли у застройщиков?
Антон Глушков: То, что застройщики зарабатывают безумные деньги, — заблуждение. Средняя норма рентабельности у девелопера сегодня около 15%. Но любой застройщик — как шагающий экскаватор. Ему надо постоянно не просто копать. Ему, чтобы копать, надо все время шагать. Поэтому основная задача — заработать прибыль, заканчивая один проект, чтобы хватило средств нырнуть в следующий. На старте для приобретения земельного участка нужно иметь примерно 15% собственных средств.
Прибыль, конечно же, тоже есть. Но она исчисляется даже не десятками процентов, а процентами. Все это выглядит достаточно успешно, потому что стоимость объекта очень большая. И 1% от миллиарда рублей — это все-таки хорошо. Это не 1% от 100 тыс. руб. Именно поэтому происходит укрупнение рынка. Больше девелоперские компании не пошли еще в регионы, но массово начали изучать региональные рынки. Укрупнение бизнеса позитивно влияет на нормы рентабельности за счет увеличения объема. Отчасти тренд хорош и для потребителя.
Что будет с рынком после июля 2024 года, когда должна закончиться программа льготной ипотеки на новостройки?
Антон Глушков: Понятно, что ничего хорошего на первичном рынке не произойдет. Любопытно смотреть, как сейчас ведут себя девелоперы. Вся их маркетинговая политика направлена на максимальное закрепление физлиц, чтобы те быстро заключили договоры долевого участия по объектам, находящимся в низкой стадии готовности. Субсидирование ставки от застройщика варьируется от степени готовности объекта — чем ближе дом к завершению, тем меньше готов доплачивать девелопер за ипотеку.
