Эксперт Солдатенкова: Для возрождения ипотечного рынка ставки нужно снизить вдвое
Крупные банки объявили о снижении ставок по рыночной ипотеке на 1-2,5 процентного пункта. Но о возрождении ипотечного рынка говорить пока рано, условия по-прежнему остаются заградительными, считают опрошенные «Российской газетой» эксперты.
Снижение ипотечной ставки даже на 1% заметно активизировало рынок. / Сергей Михеев
После июньского снижения ключевой ставки ЦБ с 21 до 20% проценты по ипотеке скорректировали 23 из 78 банков, предложения которых размещены на Банки.ру, рассказала Инна Солдатенкова, руководитель направления экспертной аналитики финансового маркетплейса. Снижение, по ее словам, смогли себе позволить крупные игроки. Некоторые из них успели скорректировать свои тарифы в этот период дважды. В среднем размер разового снижения находился в пределах 2-2,5 процентного пункта, а возможности для более ощутимой коррекции напрямую коррелировали с ресурсной базой банка.
«Для привлечения потребительского спроса банк должен обладать существенным размером капитала. По этой причине небольшие игроки, как правило, корректируют их не так активно. Как результат, в период с 27 апреля по 27 июня средняя ставка по рыночной ипотеке в нашей базе снизилась только на 0,8 процентного пункта — с 26,8% до 26% годовых», — добавила эксперт.
Снижение ключевой ставки уже дало первый эффект — базовые ипотечные ставки начали двигаться вниз, отмечает коммерческий директор LAR DEVELOPMENT Евгений Бескровный. «Да, пока это не масштабное падение, но направление задано, и клиенты это чувствуют. Самое доступное предложение — семейная ипотека со ставкой 6% — остается главным драйвером спроса. Ее комбинируют с базовой, добирая недостающую сумму под 10% годовых. Такой сценарий сегодня — один из самых реалистичных для покупки жилья», — говорит он.
Пока те, кто не подходит под льготные условия, переходят на рассрочку от застройщика. В долгосрочной перспективе снижение ключевой ставки приведет к росту ипотечного сегмента, считает эксперт. Тогда рассрочки уйдут на второй план, а сделки с привлечением банков начнут доминировать.
Семейная ипотека остается главным драйвером роста, а процентные ставки у базовой — заградительными
Ипотечная ставка в 20% — все равно кабала для семей, считает гендиректор агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексей Бондарев. Рынок новостроек держится на рассрочках. «Ждем настоящего снижения, до 12-14%, — говорит Бондарев. — Только тогда увидим ажиотаж. А пока совет один: берите «первичку». Через два года, когда ставки упадут, ваши квадратные метры уже подорожают на 25-30%. Проверено кризисами».
Снижение ипотечной ставки даже на 1% заметно активизировало рынок, говорит ипотечный брокер агентства недвижимости «Городской риелторский центр» Юлия Маркина. «Мы сразу почувствовали это на примере интереса к проектам: клиенты, которые ранее держали средства на депозитах, начали рассматривать покупку недвижимости как более предсказуемый и понятный инструмент. Особенно это заметно в сегменте строящегося жилья — интерес к нему вырос, а опасения по поводу рисков ушли на второй план. Объекты строятся, сомнений в их завершении меньше, и покупатели стали действовать увереннее», — говорит она.
Дополнительный стимул дает и стагнация в других направлениях инвестирования: на фоне падающих ставок по вкладам и нестабильных фондовых инструментов недвижимость выглядит привлекательнее, говорит Маркина. На первичном рынке спрос растет, и это уже влияет на цену. Летом и осенью, по мнению эксперта, стоимость апартаментов и строящихся жилых комплексов вырастет на 3-5%. Вторичный рынок также стабилизируется — продавцы уступают все реже, предложений с большими скидками становится меньше. В таких условиях рост цен выглядит неизбежным.
Весомой аналитики по динамике количества ипотечных сделок пока нет, времени прошло совсем мало, чтобы делать выводы, говорит директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский. Банки снижают ставки на 1-2% лишь в последние пару недель, так что оценить итоги можно будет разве что в начале июля. «Однако по ощущениям ничего особенно не изменилось. По крайней мере, наш ипотечный департамент констатирует, что объем ипотечных сделок остался примерно на том же ожидаемом уровне, и распределение долей тоже прежнее: все, кто может претендовать на льготные программы, обращаются именно за ними, это основная масса сделок с новостройками. На вторичном рынке люди стараются обходиться без ипотеки, если нет критической необходимости. Наши банки-партнеры констатируют, что кардинальных изменений нет и вряд ли предвидится, минимальная ставка по рыночной ипотеке, на которую сейчас можно рассчитывать при самом оптимистичном стечении обстоятельств — 21,1%, и это все равно очень и очень высокий процент для таких дорогих кредитов, как жилищные», — поясняет эксперт.
Изменение средних ставок одобрения с 24-26% до 22-24% на ситуацию повлиять не может: любые ставки выше 18% являются заградительными, говорит руководитель Tymy.Realty Александр Перевозников. Для возрождения ипотечного рынка в его докризисных объемах текущие ипотечные ставки должны снизиться как минимум в два раза, считает Солдатенкова.
